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田园综合体用地政策汇总

2018年01月12日 13:28  policy.wugu.com.cn   作者:  4    收藏

打造田园综合体与建设用地密不可分,也是建设者们的关注焦点,解决土地问题是建设田园综合体成功的关键。中央部委和全国各省市都在积极出台相关政策措施支持“田园综合体”的建设。接下来笔者就梳理一下田园综合体的相关用地政策要点。



如何获得土地

新政策

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大体上三大类对于特色小镇、田园综合体特别有效的政策:第一个,农村3P的模式,以及国家发改委联合6部委提出的农村三产的示范园区;第二个是农村土地改革的七个政策,包括试点的内容;第三类政策是有关扶贫的政策,国家提出把一二三体制政策拿出来,一定要有支持和优惠的政策。

现在政策在突破的过程中,农村的土地三权分制改革,就是现有的耕地分成三部分,一部分叫所有权,一部分叫承包权,另外一部分叫经营权,这个分摊的价值非常的大。

宅基地和征地制度,这两个也要有重大的变革。这几项改革如果全部完成或者说推进之后,将为城市资本下乡,搞特色小镇、田园综合体提供一个坚实的法律基础。

改革的方向:资源性资产,确权资本化、市场化交易流转、可贷款抵押。买的是经营权,不是所有权,所有权依然是集体的。

关于耕地

获得农村耕地的时候,建议只拿经营权就可以了。还有在拿到农地的时候有一些政策的限制,一个叫基本的农田,一个叫一般的农田。建议按比例拿一些,但是基本农田现在国家的政策限制是非常的严格,包括空间都不能挪动,每一个省的国土厅都有一个资料,清清楚楚标明是不能动的。可动的是哪儿呢?你要有一些基本的农田,基本农田有一些补贴,一般的农田可以搞位移,或者说小设施都可以。

再一个要关注的是,如果搞田园综合体、特色小镇肯定不是只种地,而是要三产融合,要建一些设施,过去在农田搞一些设施,有开生态餐厅的,甚至有在大棚中盖别墅的。现在这些行为是被禁止的,有严格的限制。但是在一般农田中建一些三产设施是国家鼓励的,前提是三产设施要按照建设用地管理交付。现在对耕地管控的程度非常严格,最好不要搞小把戏,按照正常的方式拿下一些地,在合法合规的基础上在一般农田上搞一些设施。


关于宅基地

中国的宅基地在全世界政策是最复杂的,我们国家的宅基地房子是个人的,土地是集体的,一户一宅是国家的规定。宅基地无偿分配,你是村子里面的成员,村里就应该无偿给你分块地。宅基地的房子和土地是分离的,农民把宅基地卖给别人之后,不能再给第二套。现在的改革有一个待突破的宅基地的转让,宅基地可以转让,但是不能突破集体经济组织成员的模式。

宅基地建设特色小镇和田园综合体最成功的是浙江的桐庐,这是我们国家土地制度改革特别重要的试点,而且率先取得重要的成果,大家看看它是怎么样通过宅基地的改革引进城市资本的。一是确权,我们国家农地确权基本上完成的,但是宅基地的基本确权没有完成。二是确权之后,农民把不用的废弃的宅基地交还给集体,因为土地是集体的。三是集体采用这样的方式,就可以合理合法的引进城市资本了。


关于四荒地

四荒地风险最大,但是收益也很大。明年中期的时候,有关四荒地更开放的政策将会出台。特别希望突破的有两点,第一个是四荒地将来证券化,第二个是可上市。这两个问题解决了,你就有退出机制了。投资最重要的要有退出机制。四荒地属于谁?集体所有。拿下四荒地有两个最大的好处,一个是要和集体签合同。二是四荒地是没人管的地,没有那么多的限制,你可以发挥很大的空间,可以当建设用地使用。

关于集体建设用地、空心村

中国现在农村的空心村少说十分之二三,多说五分之一二,利用空心村建设特色小镇和田园综合体成本低,做产业、特色小镇,先别琢磨将来产品如何廉价,现在的时代是成本如何降低,你的竞争力放在降低。

空心村发展特色小镇、田园综合体的优势:土地是现成的,是熟地,用不着开发,都是齐全的,土地性质非常的清晰。我们国家的支持都是村村通,都是以村为基础的。如果在这样一个地方做休闲养生养老的产业,肯定独一无二,建筑材料原汁原味,没有人复制得出来。

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